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旅游资源开发与融资运作


  旅游产业的发展,可以简单概括为以资源利用为前提、市场营销为支撑、资本投入为杠杆。我国对旅游资源开发的投入,从以政府为主,逐步加大了民间资本和资本市场的力量,并正在向以后者为主导的方向过渡。因此,从资本的角度探讨旅游资源的资本形态与结构,以及在融资运作中的作用,已成为一个重要的课题。
  旅游资源是由有形资产和无形资产构成的,土地及景观是有形资产,土地使用权、景观利用权是无形资产。从资本的角度看,旅游资源作为被开发利用的对象,同时就构成为资本的投入,其结构可区分为土地资本、景观资本、历史文化资本。其利用方式,则表现为土地使用权和旅游开发经营权。

  旅游资源的资本价值利用
  1、土地使用权的有限制使用
  由于土地承载了景观,因此,不可能按开发者的要求随意利用,更不能破坏利用,而只能在加强和提升景观效果的基础上通过规划的控制加以利用。因此,土地使用的价值本身,因限制而价值下降。一般来说,应区分出景观土地及周边商业用地,对于国家级的景观土地及景观本身作为国有资产,不出让土地使用权,仅出让景观经营权。而对周边支撑服务及商业开发用地,以有限制性的使用权方式出让,可以以资本形态体现为入股资本或拍卖转让收益。
  2、旅游资源开发经营权
  旅游资源的开发权,不同于土地开发权,矿产开发权,是一种有限制条件的,商业性开发的权力?⒂牍婊肮婊笈ㄏ嗷ヅ浜虾椭圃,受制于相关法律法规和规划的要求。经营权是旅游资源开发中及开发后收益享有权,反映了景观资本、历史文化资本投入的价值。因此,以开发经营权为整体,作为政府对旅游区开发的资本入股,或拍卖转让,是旅游资源开发的主要资本运作形式。
     旅游资源开发中的融资方式
     旅游资源开发,应以一个市场化的企业------我中国旅游投资股份有限公司作为主体,开发主体至少应有资源的特许开发经营权(一般为50年),亦可拥有土地使用权,以及土地除文物;さノ煌獾南喙亟ㄖ锏乃腥。

      我中国旅游投资股份有限公司以融投资的方式进入,向联想收购国际品牌IBM方式兼并旅游景区,并拥有全部资产,由此形成了开发主体的资本构成。以此构成为依托,从八个方面进行融资。

1. 银行信贷
     银行信贷是中国旅游投资股份有限公司主要的融资渠道。对旅游资源开发,可以采用项目信贷的方式借款。中国旅游投资股份有限公司可使用以下资产作为抵押或质押:土地使用权、相关建筑物的所有权、开发经营权、未来门票或其他收费权等等。目前,银行尚无完善的对旅游资源开发进行贷款的金融工具,但已有企业尝试开发经营权、未来收费权等质押的办法,并取得了成功。2003年中共中央国务院9号文件规定经营景区可以低利息,长期贷款。

2. 资本融资
      中国旅游投资股份有限公司对自身的资本结构进行重组改制,在开发地设立股份有限公司。中国旅游投资股份有限公司以股份有限公司的主发起人,向社会定向招募投资人入股,共同作为发起人,形面资本融资。中国旅游投资股份有限公司也可以成立自已绝对控股的有限责任公司或股份有限公司,再向社会定向募股,以增资扩股的方式,引入资本金。

3. 项目融资
       中国旅游投资股份有限公司在开发中,设立为若干个项目,并制作单个项目的商业计划书,按照投资界规范的要求、准备招商材料。依据招商材料,中国旅游投资股份有限公司可以向境内外的社会资金进行招商,其中可以采用BOT等多种模式,也可以合成开发、合资开发、转让项目开发经营权等。

4. 政策支持性融资
      中国旅游投资股份有限公司充分利用国家鼓励政策,进行政策支持性的信贷融资,包括国债项目、生态;は钅、文物;は钅、世界旅游组织规划支持、世界银行贷款、国家间支持性贷款、国家开发银行贷款、扶贫基金支持等等。

5.商业信用融资
      若开发规划有足够吸引力,中国旅游投资股份有限公司有一定信用,开发中的工程建设,可以通过垫资方式进行。一般情况下,工程垫资可以达到10%----30%,若有相应的垫资融资的财务安排,垫资100%也具有可能性。

       商业信用可以表现在很多方面,若开发能与开放游览同步进行,则可对旅游商品、广告宣传、道路建设、景观建设等多方面进行商业信用融资。

6.海外融资
      中国旅游投资股份有限公司海外融资方式非常多,包括一般债券、股票、高利风险债券、产业投资基金、信托贷款等等。海外融资目前受到一些政策限制,但仍有很多办法可以开展。这需要一家海外投资银行作为承销商,全国进行安排和设计。

7.信托投资
     新的《信托法》出台以来,信托投资公司已经拥有了很大的运作空间,并创造了一些新的金融工具。其中,以项目和专题方式发行信托投资凭证,引起了各方面的兴趣。我们正在策划发行中原旅游信托凭证,把中原旅游项目打包,通过信托凭证,向社会集资。

8.国内上市融资
      由于存在门票收入不能计入上市公司主营业务收入的限制,目前资源开发类旅游企业较难直接上市。但通过将收入转移到索道等交通工具,以及以宾馆、餐饮、纪念品等项目包装为基础的企业,仍可走上市的道路,也可以吸引上市公司作为配股、增发项目进行投资。

  在实际运作时,景点大多会综合使用上述各种融资方法。国内的情况:国内景点融资除了政府出资、申请国债、银行贷款、上市、股权置换、资产重组、项目招商等常规做法之外,最近几年,出现了一些新的动向。比如:买断某个景点、景区甚至一个城市所有景点20到50年的经营权;用商标、商誉、策划方案、知识产权等无形资产作价融资;公开招募志愿者,实现劳务融资;发行企业债券;向合伙人集资,如此等等。

     在景点间接融资中,我们可以借鉴海外出售回租、转让景点内部分设施的特许经营权和租地营业权等形式。在投、融资方面,要树立“做资本运作平台而非单纯做实业项目”的观念,争取尽可能多地和直接投资者、战略合作伙伴共同努力做强做大。

      综上所述,旅游资源开发中的融资运作,不少地方政府认识仍处于十分原始的阶段。创造金融工具是金融界应努力的方向,但旅游企业及相关旅游管理部门,应该组织多方面的专家合作,研究如何将旅游资源的价值进行资本化,予以量化评估,让资源成为资本,发挥其撬动融资的功效。

   

     
 

版权所有  中国旅游投资股份有限公司  

  E-mail:ctic818@163.com

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